南京买房资料整理
买
定金、订金、认筹金与诚意金
定金：保证金，无权要求返还定金
订金、认筹金：预付款，无条件退款。认筹金作用一般为开发商在开盘前为回笼资金给予客户优先购买权
诚意金：意向金，在中介与买房和卖房双方签定的合同中多有体现。理论上无条件退款，注意慎重签订协议与保留相应收据等
贷款
商贷
商贷利率 = 基点 / 100 + LPR
房
建筑
用地性质：应为居住用地（级别为 R1 > R2 > R3）
楼高度：层高为建筑结构的高度，净高为下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离
楼间距：两相邻楼的外墙面距离
绿化率：绿化用地面积与总用地面积之比
公摊面积：由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积
得房率：可供住户支配的建筑面积与每户建筑面积之比。一般多层的建筑物得房率为 88%，高层的建筑物得房率为 72%，而办公楼为 55%
容积率：小区的地上总建筑面积与净用地面积的比率（一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过 5，多层住宅应不超过 3，绿地率应不低于 30%。容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低）
物业费：物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋公共建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用
腰线：建筑装饰的一种作法，一般指建筑墙面上的水平横线，在外墙面上通常是在窗口的上或下沿（也可以在其它部位）将砖挑出 60mm × 120mm，作成一条通长的横带，主要起装饰作用
产权年限：房屋建筑产权的归属年限，包括：民用住宅建筑，商用建筑，工业用建筑。按建筑用类型有所不同，一般民用住宅建筑权属年限为 70 年，商用房屋建筑权属年限为 40 年
南北通透：一般来说会以客厅或者主卧的朝向来作为房屋的朝向，而大多数房屋设计的时候都会把卧室和客厅作为一个朝向，南北通透的户型就是指在客厅朝南的情况下，南北有正对着的窗户，可以很大限度地进行空气对流。南北通透的房屋可以分为三点，其一房屋的客厅与餐厅相连，客厅是直通南向阳台，餐厅直通北向阳台或者是窗户，两者之间毫无遮挡；南北通透的户型里面的房间分开在南北两面，两间房间的房门是相对的，并且通风顺畅，房屋户型的格局需要面宽大、进深小，这样室内整体采光面就会比较大，有利于采光和通风
东边套、西边套、中间套与周边
边套：有一面墙完全承受日晒的套房，东边的称东边套，西边的称西边套。中间套：中间套是东边套与西边套中间的房子，一般客厅、餐厅、阳台连为一体，阳台较大、视野较为开阔。
东边套
优点：采光好，通风好。夏季凉爽
缺点：雨水天气相对于中间套与西边套，更为潮湿与更容易渗水。另外客厅阳光照射时间短，冬天比较阴冷
注意：房屋的防潮防水措施是否妥当
西边套
优点：下午阳光充足。单价比东边套便宜
缺点：夏季西晒严重。冬季阳光时间有限，可能不够温暖，西北风强，在北方因为风向的问题往往比东边套更冷
注意：西边有无遮挡与保温设施如何在一定程度上能减轻西晒
中间套
优点：户型多，可选择余地大。无西晒，渗水可能性也小。单价比边套便宜
缺点：由于位于中间，只有南北两面采光，容易出现暗间。通风稍逊东边套和西边套
注意：尽量选择南北通透的户型
价格
东边户 > 西边户 > 中间户
周边环境
有些房屋朝向好，但朝向环境堪忧，如靠近公路、高架、垃圾回收
垃圾场、火葬场、公墓与飞机航线情况
交通枢纽与功能建筑的现状与规划
交通：公路、地铁、车站与机场
建筑：商场、医院、学校与体育场馆
城市主副中心距离
距目的地直线距离近不代表路况好
学区
学区房一般指子女免试入学附近有名的中学。所以可能只有普通中学可上，即不为学区房。
市政规划
观察未来情况。
2020 年个人南京买房经验
宜居：小高层大于高层，得房率更高容积率更低。此外还有低层（一般为别墅、叠墅）、多层（一般没有电梯）、超高层（少见）
南北通透：高层建筑由于得房率低，100 平方以下的房子难以南北通透。小高层较为容易实现
腰线：建筑腰线所在的楼层为腰线层，可能容易出现采光和渗水问题。根据建筑设计的不同，有些会影响腰线层上一层或者下一层。建议避开腰线层及其上下两层。一栋楼可能有多条腰线设计
精装：开发商所述的每平方装修交付金额标准都有很大水份，相对而言开发商制式装修比个人去装修这个风格花费要便宜。优点在于后期无需装修。缺点在于精装风格可能不是自己喜欢的，并且有些开发商最终交房的房子装修工程稀烂
毛坯：总价低，没有精装溢价，但需要后期装修
预定：楼盘房子若比较紧俏，开发商一般只接受定金不接受订金。在中意房子并且随时可能被买走的情况下，可与楼盘置业顾问协商先交 1 万定金签下此套房子，第二日再来补交剩下的定金。一般定金为 5 万，先交少量定金用剩下的时间去了解房子和楼盘的详细情况再权衡是否购买。定金是不退的
优惠：优惠一般不累加，而以累乘的方式。一个点优惠为
总价 * 0.99，两个点优惠为总价 * 0.99 * 0.99。以此类推中介：期房中介不收取费用，成交后楼盘会给中介返点。每个楼盘的返点不一样
注意：车位配比与价格、物业费与水电费
学区：按照政府政策，后续可能取消学区而以几所附近学校组成片区用抽签的方式选择学校
购房合同：合同范本由省份或直辖市政府相关部门统一出具
贷款：楼盘指定合作银行贷款，组合贷也是在用一个银行办理。2020 年个人办理的交行期房商贷取消固定利率，只能使用浮动利率（LPR）。他行未知
材料：购房合同与社保参保证明可由“APP-我的南京”下载
来源：https://github.com/vincheung/buy-house
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