10.8万/㎡ 老牌豪宅 金鼎湾 金朝天下

PART 1

朋友圈看到一则消息：

金鼎湾今朝天下一套148平房源，报价1600万出售（不含车位）。

148平1600万，也就意味着单价约10.8万/㎡。

据中介爆料：几天前，南京市房地产市场平稳健康发展领导小组对全市房地产经纪机构和房地产开发企业，开展房地产市场“学区房”专项检查工作。

其中，要求中介下架学区房价格虚高房源。

所以，这套金鼎湾今朝天下，在中介平台上均不可见，只能在朋友圈进行转发扩散。

PART 2

坊间，今朝天下曾被中介戏称为“一年只出一套”，我们先来看看成交历史。

▲图源链家

2015年11月11号，162.7平，单价43024元/平，总价700万；

2017年，210.92平，单价约6万/平，总价1256万；

2019年12月，200.45平，单价94787元/平，总价1900万；

2020年4月22号，179.6平，单价达到10.31万/平，总价1850万。

5年，涨59982元/平，平均一年涨一万多。夸张吗？

此前我们分析过，金鼎湾今朝天下1850万、单价10.31万/㎡的成交，称得上南京豪宅系中真正意义上的“破10万”。具体详见《10.31万/㎡成交！南京豪宅史诗级“破10”，总价1850万！》

PART 3

金鼎湾今朝天下是什么存在？

• 拉小＋29中双学区，妥妥的市中心豪宅。

它坐落鼓楼区核心城区，「地段+品质+顶级学区配套」，可以称得上是无短板小区。尽管总价颇高，但金鼎湾今朝天下二手房依然很热销。

金鼎湾今朝天下属于一步到位的稀缺房源，非常紧俏。走进金鼎湾今朝天下，美得像宫崎骏动画片中的场景：

有人反驳：金鼎湾今朝天下总共两栋楼，没景观没会所，还不够“豪”。

真相却是，区域内同时满足「豪宅品质+顶级学区」，除了它还有谁？

从居住角度上来说，拉小的学区房除了金鼎湾今朝天下这类豪宅之外，都以老破小为主。小区观感不强，既破又小，还没有物业。许多南京家长第一次看房，难以下脚。

但是，即便有再多的不爽，还是有许多家长搬了进去住了下来（稍微注重品质的可能还会二次装修）。

与金鼎湾今朝天下仅一街之隔的百步坡小区，旁边是峨嵋岭小区，也是拉萨路小学学区房。

这两个小区的单价也在9万/㎡左右。其中，峨嵋岭小区今年成交一套，面积40.68㎡，单价108162元/㎡！

而金鼎湾今朝天下全部是180-230㎡的大平层，200多家住户。所以，释放出的二手房源非常少。

▲图源链家

PART 4

在南京，单就大平层而言，如果主城区以金鼎湾今朝天下为代表，对应河西，便是江湾城4期大平层。

江湾城1-4期，形成了一个独立的富人区，一边是江景，一边是国际博览中心、保利大剧院、南京眼等。

▲来源：硬腿子工作室

放眼河西的城市界面，都是非常新式的建筑，伫立在此。

可以说，江湾城汇聚了南京这一批比较典型的“中产氛围”，大家都很关注城市建设，合理维护小区的形象与传播，这也是“城市文明”进化的一种隐性体现。

江湾城的社区底商，也没有出现“旺铺三宝”：兰州拉面，黄焖鸡米饭、沙县小吃。

湾4目前均价：81968元/平

再看金鼎湾今朝天下，只有2栋楼。周边小区是这样：

拉小附近的小区街面小店颇为凌乱，出门左拐糖烟酒，出门右拐面点汤，市井烟火气息浓厚。

两者界面观感，如此不同。当然，各自内在的价值，也不尽相同。市区的烟火气息，还是河西的现代气质，这也是两种不同的人生追求。

金鼎湾今朝天下的学区确实牛，不过但凡2000万的豪宅，学区也不过是锦上添花的效果。真正稀缺的还是综合性要素俱全的房源，一个小区就200多个机会，出一套少一套。

南京就有那么些人，只垂青主城豪宅。

▲南京主城

这么多年，很多人没搬离区域，有着浓重的最早的区域情结，迷恋主城的繁华与板鸭。

主城繁华，都市气味浓厚，但也老破旧环伺，噪音、拥堵。南京的市井烟火气在这里体现的淋漓尽致。

PART 5

此前有粉丝咨询：南京主城次新房，有哪些选择？

除金鼎湾今朝天下，大致还有以下几个小区，我们来看看：

（1）仙霞公寓

与今朝天下非常相似，作为力小+29中的名校双学区，仙霞公寓同样是一众老破小里的一股清流。小区的外立面看上去很新，房龄应该在10年左右。

当然，这么优质的学区房只可远观，买是买不到的，只能想想了。

一是单价在10万/平左右，超出大部分人的承受范围。二是基本没有房源！查阅了各中介数据发现，整个小区只有一套成交记录，目前仅1套在售房源，还是200平大户型（当然了，如果是我，也不愿意卖）。

（2）五台花园

银城五台花园，目前单价61280元/平，学区是鼓楼一中心+29中，相当于初中单学区。属于主城区稀缺品质楼盘，本身靠近五台山体育馆，散步、休闲、运动，距离新街口商圈也是几步之遥。

根据链家数据，最新一套成交价在6.8万/平：

（3）长江路9号

长江路九号是市中心老牌次新房豪宅，绝对中心的新街口+文化气息的长江路+稀缺豪宅，面积越大，单价越高。

目前链家上有不少房源在售，大户型单价区间在7-9万/平。

（4）兰之堂

兰之堂地处新街口黄金地段，紧邻新街口商圈，学区是鼓楼一中心+南大附中。

小区房源稀缺，目前仅有几套在售房源，最新成交价约5.2万/平。

（5）紫府铭居

与金鼎湾今朝天下相同，作为拉小+29中名校双学区，紫府铭居的价格也是居高不下。

96.7平户型，单价91004元/平，总价880万。

170平，单价98765元/平，总价1679万。

PART 6

综上，金鼎湾今朝天下10万+/平的房价高吗？

其实是正常的。

何况，金鼎湾今朝天下的稀缺性是非常强，长板突出，短板几乎没有：

（1）南京主城繁华；

（2）拉小+29中，顶级双学区；

（3）老牌豪宅品质；

（4）主城几乎没有与之综合要素相抗衡的其他楼盘小区。

换句话说，选择买金鼎湾今朝天下的，考虑同等因素下（学区、居住品质等），可替代楼盘的能有几个？

10万+/平单价，看似夸张，实则是市场的选择。

来源：https://www.ershicimi.com/p/2d8ac36456138d9236ef6a928eac290e